Zu verkaufen · Scheidtbachstraße 2 · 51469 Bergisch Gladbach-Heidkamp
Ein eingeführtes Boardinghouse mit 18 Zimmern und 40 Betten auf 1.601 m² Grundstück: ab dem ersten Tag 90.000 € Nettopacht pro Jahr, bis zu 13,1 % Bruttorendite im Eigenbetrieb¹ – und ein positiver planungsrechtlicher Vorbescheid für 16–21 zusätzliche Einheiten im Hof. Sieben Wege zeigen, was daraus werden kann.
✓ Positiver Vorbescheid vom 24.05.2024, gültig bis Ende Mai 2027 · ✓ Vollständig verpachtet · ✓ 10 Stellplätze + 5 Garagen
¹ Planumsatz eines Betreibers im Eigenbetrieb (ca. 295.504 € pro Jahr bei Kurzzeitvermietung) im Verhältnis zum Kaufpreis, vor Betriebskosten. Die heutige Pacht entspricht 4,0 %.
Interaktive 3D-Neubau-Simulation
Drehen Sie das Modell, wechseln Sie zwischen Ist-Zustand, dem Neubau laut Vorbescheid und vier weiterführenden Ideen – und vergleichen Sie jede Variante per Schieber direkt mit dem heutigen Zustand.
Schematisches 3D-Massenmodell zur Veranschaulichung – keine Entwurfsplanung. Grundlage des Neubaus ist der positive planungsrechtliche Vorbescheid vom 24.05.2024 (gültig bis Ende Mai 2027). Die Ideen A bis D sind unverbindliche Konzeptstudien und bedürfen einer eigenen Bauvoranfrage. Kartengrundlage: Amtliche Basiskarte NRW (Datenlizenz Deutschland – Zero – 2.0).
Freistehendes Hauptgebäude in Massivbauweise – ursprünglich 1934 als Hotel errichtet und mehrfach erweitert und modernisiert – mit 18 Zimmern inklusive Betreiberwohnung und insgesamt 40 Betten. Dazu kommen ein Garagentrakt mit 5 Reihengaragen, ein separater Kleinbungalow im hinteren Grundstücksteil und 10 Stellplätze an der Straße. Das gesamte Objekt ist verpachtet.
Der Bestand bleibt vollständig erhalten, Garagen und Bungalow weichen. Im hinteren Grundstücksteil entsteht ein Gästehaus mit 16–21 Einheiten und 1.054,89 m² Bruttogeschossfläche. Positiver planungsrechtlicher Vorbescheid vom 24.05.2024, gültig bis Ende Mai 2027, Verlängerung auf Antrag. Stellplätze, Erschließung und Abstandsflächen sind im Bauantrag nachzuweisen.
Ostflügel, Garagen und Bungalow werden durch einen U-förmigen Neubau ersetzt. Er schließt an das Haupthaus an, läuft entlang der Ostgrenze nach hinten und umschließt einen nach Westen offenen Gartenhof. Denkbare Nutzung: betreutes bzw. altersgerechtes Wohnen mit Aufzug, im Straßenflügel Empfang und Tagespflege; Stellplätze in einer Tiefgarage.
Der gesamte Bestand bleibt und läuft weiter, nur Garagen und Bungalow weichen. Im Hof entsteht ein L-förmiges Haus entlang der Nord- und Ostgrenze, zum Beispiel als Wohnheim für Auszubildende oder Fachkräfte. Der Garten öffnet sich nach Südwesten.
Langfristige Ausbaustufe: Ein eigenständiger Kopfbau an der Straße ersetzt den Ostflügel – im Stil des Haupthauses mit Walmdach, zum Beispiel mit Tagespflege im Erdgeschoss und altersgerechten Wohnungen darüber. Eine gläserne Fuge mit Treppe und Aufzug verbindet ihn mit dem Altbau. Dahinter steht ein etwas kürzeres Hofhaus, dazwischen liegt ein Garten.
Das Grundstück wird in zwei Flurstücke geteilt. Die neue Grenze verläuft gerade, knapp hinter dem Haupthaus und parallel zu seiner Nordwand. Flurstück 1 (ca. 1.005 m²) behält Haupthaus und Ostflügel mit allen Abstandsflächen, die Stellplätze an der Straße und einen Hof mit vier weiteren Stellplätzen. Flurstück 2 (ca. 595 m²) erhält eine eigene Zufahrt vom öffentlichen Weg im Westen und Platz für einen L-förmigen Neubau, zum Beispiel ein Wohnheim.
Ihre Vorteile
€
Vollständig verpachtet: 7.500 € netto im Monat zzgl. USt aus zwei gewerblichen Verträgen; die Betriebskosten trägt der Pächter. Ertrag vom ersten Tag an.
+
Positiver planungsrechtlicher Vorbescheid vom 24.05.2024: 1.054,89 m² BGF für 16–21 zusätzliche Einheiten im Hof – gültig bis Ende Mai 2027, Verlängerung auf Antrag. Der laufende Betrieb bleibt unberührt.
%
Als Monteurunterkunft selbst betrieben, ergibt die Planrechnung eines Betreibers ca. 295.504 € Umsatz pro Jahr – bis zu 13,1 % Bruttorendite, noch ohne den Neubau. Basis ist der Umsatz vor Betriebskosten.
◎
Heidkamp, rund 1,7 km vom Zentrum: S-Bahn S11 (ca. 20 Min. bis Köln Hbf) 2,2 km, A4 4,2 km. Nachfrage von Monteuren, Fachkräften und Auszubildenden der Kliniken und Pflegeschulen.
Sieben Wege
Welche Nutzung am besten passt, entscheiden Sie als Käufer. Ein zugelassener Energieeffizienz-Experte hat im Oktober 2026 die Förderwege für die wichtigsten Varianten eingeschätzt. Je Weg sehen Sie, was vorhanden ist, was zu tun wäre und welche Förderung in Frage kommt – als unverbindliche Ersteinschätzung, nicht als Zusage.
Unverbindliche Ersteinschätzung · Stand Oktober 2026
Für: Bestandshalter und Anleger mit Fokus auf laufenden Ertrag
Stellplätze: vorhanden: ca. 10 + 5 Garagen Zeit: ab Übergabe
Für: Betreiber und Investoren im Beherbergungsbereich
Stellplätze: 1 je 3 Gastzimmer, rund 6–7 Zeit: Bauantrag, dann ca. 2 Jahre
Für: Wohnungsunternehmen, Träger von Azubi- und Studierendenwohnen, Arbeitgeber wie Kliniken und Pflegeschulen
Stellplätze: Wohnheim 1 je 10 Betten, Wohnungen 1 je Wohnung Zeit: Voranfrage, dann Bauantrag
Für: Projektentwickler und Bestandshalter im Wohnsegment
Stellplätze: nur Mehrbedarf Zeit: ca. 1,5–2 Jahre
Für: Betreiber, die den Monteur- oder Hotelbetrieb fortführen
Bindung: KfW 263: zehn Jahre Nichtwohnnutzung Zeit: abschnittsweise
Für: Käufer, die den Bestand halten und das Baugrundstück getrennt entwickeln oder weitergeben möchten
Stellplätze: Flst. 1: 14 · Flst. 2: 4 Zeit: 3–6 Monate
Für: Entwickler mit Pflege- oder Wohnkonzept und langem Atem
Stellplätze: je nach Nutzung Zeit: mehrere Jahre
Unverbindliche Ersteinschätzung: Die Förderangaben beruhen auf einer Einschätzung eines zugelassenen Energieeffizienz-Experten vom Oktober 2026 und nennen rechnerische Höchstbeträge. Maßgeblich sind die tatsächlich förderfähigen Kosten und die zum Antrag geltenden Richtlinien. Kredite werden zurückgezahlt, Zuschüsse nicht; Einzelmaßnahmen und Effizienzhaus-Förderung schließen sich drei Jahre gegenseitig aus. Einige Programme sind befristet, etwa KfW 266 nach derzeitigem Stand bis 31.12.2026. Vor jedem Antrag ist ein Energieeffizienz-Experte einzubinden. Keine Förder- oder Finanzierungszusage. Die Wege 3, 4, 6 und 7 setzen eigene Voranfragen bzw. Anträge voraus, Weg 2 einen Bauantrag. Modellbilder stammen aus einer schematischen Massenstudie und sind keine Entwurfsplanung.
Finanzielle Eckdaten
Verpachtet (IST)
90.000 € pro Jahr
Eigenbetrieb (SOLL) · Umsatzrechnung Betreiber
ca. 295.504 € Umsatz pro Jahr
| Objekt | Fläche | Pacht / Monat (netto) | Pacht / Jahr (netto) | Laufzeit |
|---|---|---|---|---|
| Haupthaus und Garagen | ca. 505 m² zzgl. 5 Garagen | 6.500 € | 78.000 € | unbefristet |
| Bungalow | ca. 60 m² | 1.000 € | 12.000 € | unbefristet |
| Gesamt | ca. 565 m² | 7.500 € | 90.000 € |
Heute: 18 Zimmer inklusive Betreiberwohnung mit 40 Betten; vermietbare Fläche ca. 565 m² (ohne Keller und Garagen).
Ausbaureserve: Im Erdgeschoss rechts (ehemaliger Speiseraum, ca. 110 m²) sind 4 weitere Betten angesetzt – zusammen bis zu 19 Zimmer und 44 Betten.
Erweiterungspotenzial
Für den hinteren Grundstücksteil liegt ein positiver planungsrechtlicher Vorbescheid vom 24.05.2024 für einen Neubau mit 16–21 zusätzlichen Einheiten (Gästehaus, 1.054,89 m² Bruttogeschossfläche) vor. Er gilt drei Jahre, bis Ende Mai 2027, und kann auf Antrag verlängert werden. Stellplätze, Erschließung und Abstandsflächen sind im Bauantrag nachzuweisen. Grundrissvarianten mit 17 und 21 Einheiten liegen vor; der Bestand läuft während der Bauzeit weiter.
Das Objekt
Ursprünglich 1934 als Hotel erbaut, 1967 um den östlichen Trakt und den Garagentrakt erweitert und 1989 im Dachgeschoss ausgebaut: Das freistehende Gebäude in Massivbauweise wird heute als Boardinghouse genutzt. Es eignet sich für Bestandshalter, Betreiber, Wohnungsunternehmen, Träger von Azubi- und Studierendenwohnen sowie Projektentwickler.
Massivbauweise mit Mauerwerk und Trockenbau, Stahlbeton- und Holzbalkendecken sowie Stahlbetontreppen. Kunststoff- und Holzfenster mit Isolierverglasung, größtenteils von 1998. Sanitär- und Elektroinstallationen in einfachem bis durchschnittlichem Standard.
Der Unterhaltungszustand entspricht einem einfachen Durchschnitt – einer guten Modernisierung steht nichts im Weg. Wer kurzfristig verschönert, mittelfristig in Technik und Energie investiert und langfristig umfassend modernisiert, hebt Wert und Attraktivität des Objekts spürbar.
Hinweis: Der Ausweis nennt als Energieträger Erdgas; beheizt wird tatsächlich mit Heizöl. Der hohe Bedarf ist zugleich der Hebel für die Förderung von Sanierung, Heizungstausch und Neubau.
Lage und Grundstück
Das Objekt liegt im Stadtteil Heidkamp, einem der einwohnerstärksten und dicht besiedelten Stadtteile von Bergisch Gladbach, rund 1,7 km südöstlich des Stadtzentrums. Öffentliche Einrichtungen, Gesundheitsdienste, Kultur-, Freizeit- und Bildungsangebote finden sich direkt im Stadtteil; Geschäfte des täglichen Bedarfs konzentrieren sich entlang der Bensberger Straße.
Ruhiges, gewachsenes Wohn- und Geschäftsviertel nahe Naherholungsgebieten – und bestens vernetzt mit ÖPNV, S-Bahn und Autobahn. Ideal für Kurzzeitvermietung und Geschäftsreisende.
Geschäftsmodell
Kurzzeitvermietung an Monteure, Fachkräfte und Messegäste erzielt je Bett deutlich höhere Erlöse als eine Langzeitvermietung – bei höheren Betriebskosten. Mit welcher Auslastung und welchen Preisen Sie rechnen, prüfen Sie im Kalkulationsrechner mit eigenen Annahmen.
Monteure für längere Aufenthalte, temporäre Fachkräfte für Projekt- und Spezialeinsätze und Messegäste – angezogen von der starken Industrie- und Messepräsenz der Region.
Selbst über führende Portale wie monteurzimmer.de, booking.com oder airbnb – oder komplett über eine spezialisierte Agentur (z. B. 12 % Provision oder 250 € pro Monat und Einheit inkl. Inkasso und Werbung).
Selbstmanagement für maximale Rendite, professionelle Betreibergesellschaft für minimalen Aufwand – oder das Hybridmodell mit Vor-Ort-Manager und externen Dienstleistern für Reinigung und Vermarktung.
FAQ
Der Kaufpreis beträgt 2.250.000,00 €.
Ja, vollständig: zwei gewerbliche Pachtverträge (Haupthaus mit Garagen sowie Bungalow) über zusammen 7.500 € netto im Monat zzgl. 19 % USt – das sind 90.000 € im Jahr. Die Betriebskosten trägt der Pächter. Die Verträge laufen unbefristet; eine langfristige Verpachtung an den heutigen Pächter ist verhandelbar.
Am 24.05.2024 wurde ein positiver planungsrechtlicher Vorbescheid für einen Neubau mit 16–21 zusätzlichen Einheiten (Gästehaus, 1.054,89 m² Bruttogeschossfläche) im hinteren Grundstücksteil erteilt. Er gilt drei Jahre, bis Ende Mai 2027, und kann auf Antrag verlängert werden. Stellplätze, Erschließung und Abstandsflächen sind im Bauantrag nachzuweisen.
Verpachtet liegt die Bruttoanfangsrendite bei 4,0 % (Faktor 25, 90.000 € Pacht pro Jahr). Im Eigenbetrieb als Kurzzeitvermietung sind bis zu 13,1 % Bruttorendite möglich (Faktor 7,6): Grundlage ist der Planumsatz eines Betreibers von ca. 295.504 € pro Jahr (44 Betten, 20 € je Bett und Nacht, 92 % Auslastung) vor Betriebs-, Personal- und Vermarktungskosten, noch ohne Neubau. Eigene Annahmen rechnen Sie im Kalkulationsrechner durch.
Heute 18 Zimmer inklusive Betreiberwohnung mit 40 Betten; die vermietbare Fläche beträgt ca. 565 m² ohne Keller und Garagen. Mit der Ausbaureserve im Erdgeschoss rechts (ehemaliger Speiseraum, ca. 110 m²) sind bis zu 19 Zimmer und 44 Betten angesetzt.
Nein. Für den Hof liegt der positive Vorbescheid vom 24.05.2024 für den Neubau mit 16–21 Einheiten vor. Die Ideen A bis D sind unverbindliche Konzeptstudien, die zeigen, was auf dem Grundstück darüber hinaus denkbar ist; sie bedürfen einer eigenen Bauvoranfrage.
Das hängt vom Weg ab: von KfW 522 für eine erneuerbare Heizung über KfW 263 für die Sanierung des Bestands und KfW 266 für den Umbau zu Wohnungen bis zu KfW 298 und der NRW-Wohnraumförderung für Wohnungen oder ein Wohnheim im Hof. Die Angaben im Abschnitt „Sieben Wege“ beruhen auf einer unverbindlichen Ersteinschätzung vom Oktober 2026; maßgeblich sind die zum Antrag geltenden Richtlinien. Eine Förder- oder Finanzierungszusage ist damit nicht verbunden.
Für Bestandshalter und Anleger, die den laufenden Ertrag aus der Pacht schätzen, für Betreiber im Beherbergungsbereich, für Wohnungsunternehmen und Träger von Azubi- und Studierendenwohnen, die im Hof neu bauen möchten, sowie für Projektentwickler, die den Bestand umbauen oder das Grundstück teilen wollen.
Bestandsgrundrisse mit Flächenaufstellung und Schnitte, Flurkarte und Lageplan, den Vorbescheid vom 24.05.2024 mit Bauvorlagen, Grundrissvarianten für den Neubau, den Energieausweis, Fotos sowie eine Bebauungsstudie mit Teilungsvariante. Pachtverträge, Altlastenauskunft und Bodengutachten auf Anfrage.
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