Zu verkaufen · Scheidtbachstraße 2 · 51469 Bergisch Gladbach-Heidkamp
Boardinghouse in Bergisch Gladbach kaufen – voll vermietet, mit genehmigtem Neubaupotenzial
Ein eingeführtes Boardinghouse auf 1.601 m² Grundstück: ab dem ersten Tag 90.000 € Nettomiete pro Jahr, bis zu 13,1 % Bruttorendite im Eigenbetrieb – und ein positiver Vorbescheid für 16–21 zusätzliche Einheiten.
- 2,25 Mio. € Kaufpreis
- 90.000 € Nettomiete p. a. (IST)
- bis 13,1 % Bruttorendite im Eigenbetrieb
- +1.054,89 m² BGF genehmigt
✓ Vorbescheid genehmigt am 24.05.2024 · ✓ Voll vermietet · ✓ 10 Stellplätze + 5 Garagen
Interaktive 3D-Neubau-Simulation
Sehen Sie, was auf diesem Grundstück möglich ist
Drehen Sie das Modell, wechseln Sie zwischen Ist-Zustand, genehmigtem Vorbescheid und drei weiterführenden Ideen – und vergleichen Sie jede Variante per Schieber direkt mit dem heutigen Zustand.
Vorher / Nachher als Bild
Alle Varianten im Überblick
Schematisches 3D-Massenmodell zur Veranschaulichung – keine Entwurfs- oder Genehmigungsplanung. Grundlage der Erweiterung ist der genehmigte Vorbescheid vom 24.05.2024. Die Ideen A bis C sind unverbindliche Konzeptstudien und bedürfen einer eigenen Bauvoranfrage. Kartengrundlage: Amtliche Basiskarte NRW (Datenlizenz Deutschland – Zero – 2.0).
Ihre Vorteile
Vier Gründe, warum sich dieses Objekt rechnet
€
Sofortiger Cashflow
Voll vermietet: 7.500 € Nettomiete pro Monat (zzgl. MwSt.) aus zwei gewerblichen Mietverträgen. Sie verdienen vom ersten Tag an.
+
Genehmigtes Wachstum
Positiver Vorbescheid vom 24.05.2024: 1.054,89 m² Bruttogeschossfläche für 16–21 zusätzliche Einheiten – ohne den laufenden Betrieb zu beeinträchtigen.
%
Renditehebel Eigenbetrieb
Als Monteurunterkunft selbst betrieben, sind Soll-Mieteinnahmen von ca. 295.504 € pro Jahr möglich – bis zu 13,1 % Bruttorendite, noch ohne den Neubau.
◎
Gefragter Standort
Heidkamp zählt zu den einwohnerstärksten Stadtteilen Bergisch Gladbachs – bestens angebunden an S-Bahn, ÖPNV und Autobahn, mit starker Nachfrage aus der Region Köln.
Finanzielle Eckdaten
Zwei Wege zur Rendite: entspannt verpachten oder selbst betreiben
Verpachtet (IST)
90.000 € pro Jahr
- 4 % Rendite (Faktor 25 auf die Jahresmiete)
- auf Wunsch langfristig und ohne Aufwand verpachtet
- ideal für Anleger, die planbare Erträge suchen
Eigenbetrieb (SOLL)
ca. 295.504 € pro Jahr
- bis zu 13,1 % Bruttorendite (Faktor 7,6)
- Kurzzeitvermietung, z. B. als Monteurzimmer
- noch ohne Berücksichtigung des genehmigten Neubaus
Aktuelle Vermietungssituation
| Objekt | Fläche | Miete / Monat (netto) | Miete / Jahr (netto) | Laufzeit |
|---|---|---|---|---|
| Hotel und Garagen | ca. 504 m² | 6.500 € | 78.000 € | unbestimmt |
| Bungalow | ca. 60 m² | 1.000 € | 12.000 € | unbestimmt |
| Gesamt | ca. 567 m² | 7.500 € | 90.000 € |
Heute: 18 Zimmer inklusive Betreiberwohnung auf ca. 455 m² mit insgesamt 40 Betten.
Nach Ausbau (rechter Flügel im Erdgeschoss): 19 Zimmer auf ca. 565 m² mit bis zu 44 Betten – mehr Kapazität, mehr Flexibilität bei der Belegung.
Erweiterungspotenzial
Wachstum, das bereits genehmigt ist
Im hinteren Grundstücksteil ist ein Neubau mit 16–21 zusätzlichen Monteurzimmern bzw. Ferienwohnungen zur gewerblichen Nutzung möglich. Die Bauvoranfrage wurde positiv beschieden – Sie steigern Kapazität und Ertragskraft, ohne den laufenden Betrieb zu unterbrechen. Eine zusätzliche Erschließungsoption für den hinteren Grundstücksteil ist vorhanden.
- 16–21 zusätzliche Einheiten
- 1.054,89 m² genehmigte Bruttogeschossfläche
- 24.05.2024 Vorbescheid erteilt
Das Objekt
Solide Substanz, eingespielter Betrieb
Ursprünglich 1934 als Hotel erbaut, 1967 um den östlichen Trakt und den Garagentrakt erweitert und 1989 im Dachgeschoss ausgebaut: Das freistehende Gebäude in Massivbauweise wird heute als Boardinghouse genutzt und eignet sich ideal für Neueinsteiger, Investoren und Kurzzeitvermietungs-Start-ups.
- Grundstück 1.601 m², eben
- Nutzfläche ca. 654 m²
- Bruttogrundfläche ca. 1.129 m²
- Vermietbare Fläche ca. 600 m²
- Geschosse 2 Vollgeschosse + ausgebautes DG
- Stellplätze 10 + 5 Reihengaragen
- Baujahr 1934, Erweiterungen 1967 und 1989
- Heizung Ölzentralheizung (2001)
Gebäudeaufteilung
- Keller: Trockenraum, Vorratszimmer, Wäschekeller, Ölheizung
- Erdgeschoss: 4 Zimmer mit WC/Bad, Gemeinschaftsräume
- 1. Obergeschoss: 6 Zimmer mit Bad sowie eine 5-Zimmer-Wohnung mit Bad
- Dachgeschoss: 3 Zimmer mit WC/Bad, Gemeinschaftsräume
- Kleinbungalow: 2 Mehrbettzimmer mit WC/Bad im hinteren Grundstücksteil
Ausstattung und Wertsteigerungspotenzial
Massivbauweise mit Mauerwerk und Trockenbau, Stahlbeton- und Holzbalkendecken sowie Stahlbetontreppen. Kunststoff- und Holzfenster mit Isolierverglasung, größtenteils von 1998. Sanitär- und Elektroinstallationen in einfachem bis durchschnittlichem Standard.
Der Unterhaltungszustand entspricht einem einfachen Durchschnitt – einer guten Modernisierung steht nichts im Weg. Wer kurzfristig verschönert, mittelfristig in Technik und Energie investiert und langfristig umfassend modernisiert, hebt Wert und Attraktivität des Objekts spürbar.
Grundrisse
Eindrücke vom Objekt
Energieausweis
- Art des Ausweises Energiebedarfsausweis (EnEV 2014, Nichtwohngebäude)
- Gültig bis 04.05.2032
- Endenergiebedarf Wärme 369,7 kWh/(m²·a)
- Endenergiebedarf Strom 79,8 kWh/(m²·a)
- Primärenergiebedarf 550,4 kWh/(m²·a)
- Energieträger Heizöl (Ölzentralheizung, Baujahr 2001)
Die Werte zeigen ein erhebliches Potenzial für energetische Verbesserungen – sie senken Betriebskosten und steigern die Attraktivität für umweltbewusste Gäste.
Lage und Grundstück
Bergisch Gladbach-Heidkamp: gewachsen, gefragt, gut angebunden
Das Objekt liegt im Stadtteil Heidkamp, einem der einwohnerstärksten und dicht besiedelten Stadtteile von Bergisch Gladbach, etwa 17 km südöstlich des Stadtzentrums. Öffentliche Einrichtungen, Gesundheitsdienste, Kultur-, Freizeit- und Bildungsangebote finden sich direkt im Stadtteil; Geschäfte des täglichen Bedarfs konzentrieren sich entlang der Bensberger Straße.
Ruhiges, gewachsenes Wohn- und Geschäftsviertel nahe Naherholungsgebieten – und bestens vernetzt mit ÖPNV, S-Bahn und Autobahn. Ideal für Kurzzeitvermietung und Geschäftsreisende.
Grundstück und Zuwegung
- 1.601 m² mit polygonaler, ebener Form
- Zuwegung: sehr gut ausgebaut und asphaltiert, direkter Straßenzugang
- Versorgung: Strom, Wasser, Telekommunikation, Kanal und Gas vorhanden
- Erschließung: zusätzliche Option für den hinteren Grundstücksteil
Geschäftsmodell
Monteurunterkunft: hohe Nachfrage, hohe Erträge
Kurzzeitvermietung an Monteure, Fachkräfte und Messegäste bringt bis zu 600 % mehr Einnahmen als ortsübliche Langzeitmieten – ohne Nebenkostenabrechnung und mit voller Flexibilität. In der Region Köln ist erfahrungsgemäß mit einer Auslastung von nahezu 90 % zu rechnen; die übrigen 10 % gleichen höhere Preise während Messen und Großveranstaltungen aus.
Zielgruppen
Monteure für längere Aufenthalte, temporäre Fachkräfte für Projekt- und Spezialeinsätze und Messegäste – angezogen von der starken Industrie- und Messepräsenz der Region.
Vermarktung
Selbst über führende Portale wie monteurzimmer.de, booking.com oder airbnb – oder komplett über eine spezialisierte Agentur (z. B. 12 % Provision oder 250 € pro Monat und Einheit inkl. Inkasso und Werbung).
Betrieb nach Wahl
Selbstmanagement für maximale Rendite, professionelle Betreibergesellschaft für minimalen Aufwand – oder das Hybridmodell mit Vor-Ort-Manager und externen Dienstleistern für Reinigung und Vermarktung.
FAQ
Häufige Fragen zum Boardinghouse
Wie hoch ist der Kaufpreis?
Der Kaufpreis beträgt 2.250.000,00 €.
Ist das Objekt aktuell vermietet?
Ja, vollständig. Es bestehen zwei gewerbliche Mietverträge mit unbestimmter Laufzeit (Hotel und Garagen sowie Bungalow) mit zusammen 7.500 € Nettomiete pro Monat zzgl. 19 % MwSt. – das sind 90.000 € pro Jahr.
Was genau ist für den Neubau genehmigt?
Die Bauvoranfrage wurde am 24.05.2024 positiv beschieden: 1.054,89 m² Bruttogeschossfläche für 16–21 zusätzliche Monteurzimmer bzw. Ferienwohnungen zur gewerblichen Nutzung im hinteren Grundstücksteil.
Welche Rendite ist möglich?
Verpachtet liegt die Rendite bei 4 % (Faktor 25, 90.000 € pro Jahr). Im Eigenbetrieb als Kurzzeitvermietung sind bis zu 13,1 % Bruttorendite möglich (Faktor 7,6, Soll-Mieteinnahmen ca. 295.504 € pro Jahr) – ohne Berücksichtigung des Neubaus.
Wie viele Zimmer und Betten gibt es?
Aktuell 18 Zimmer inklusive Betreiberwohnung auf ca. 455 m² mit 40 Betten. Nach Ausbau des rechten Flügels im Erdgeschoss sind 19 Zimmer auf ca. 565 m² mit bis zu 44 Betten möglich.
Sind die Ideen A bis C aus der 3D-Simulation genehmigt?
Nein. Genehmigt ist der Vorbescheid vom 24.05.2024. Die Ideen A bis C sind unverbindliche Konzeptstudien, die zeigen, was auf dem Grundstück darüber hinaus denkbar ist; sie bedürfen einer eigenen Bauvoranfrage.
Für wen eignet sich das Objekt?
Für Neueinsteiger, Investoren und Kurzzeitvermietungs-Start-ups – wahlweise als ertragsstarke Kapitalanlage mit Pächter oder als selbst betriebene Monteurunterkunft mit deutlich höherem Ertragspotenzial.
Wie erhalte ich das Exposé oder einen Besichtigungstermin?
Rufen Sie an, schreiben Sie per WhatsApp oder senden Sie eine E-Mail – Sie erhalten das vollständige Exposé und einen Terminvorschlag für die Besichtigung.
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