Exklusives Boardinghouse Ferienwohnung/Monteur-hotel) in Bergisch Gladbach Zentrum
Investitionsmöglichkeit in Bergisch Gladbach-Heidkamp: Boardinghouse mit sofortigen Mieteinnahmen und genehmigtem Ausbaupotenzial
Entdecken Sie eine seltene Gelegenheit auf dem Immobilienmarkt: Ein etabliertes Boardinghouse in attraktiver Lage von Bergisch Gladbach-Heidkamp, das ab dem ersten Tag stabile Mieteinnahmen bietet und dank genehmigter Erweiterung zusätzliches Wachstumspotenzial ermöglicht. Profitieren Sie sofort und sichern Sie sich langfristige Wertsteigerung in einer der gefragtesten Regionen!
Adresse:
Überzeugende Eckdaten
Boardinghouse
Zum Preis von 2.250.000,00 € erwartet Sie ein etabliertes Boardinghouse auf einem großzügigen Grundstück von 1.601 m². Das freistehende Gebäude in Massivbauweise wurde ursprünglich um 1934 erbaut und verfügt über 2 Geschosse mit einer Nutzfläche von ca. 654 m². Durch umfangreiche An- und Umbauten sowie Modernisierungen in den späten 1960er, 1990er und frühen 2000er Jahren präsentiert sich das Objekt in gutem Zustand und eignet sich optimal für Neueinsteiger, Investoren und Kurzzeitvermietungs-Startups.
Mit 10 Stellplätzen, 5 Reihengaragen und einer zusätzlichen Erschließungsoption für den hinteren Grundstücksteil bietet das Boardinghouse flexible Nutzungsmöglichkeiten. Die vermietbare Fläche von ca. 600 m² kann durch eine bereits genehmigte Bauvoranfrage mit weiteren 1.055 m² Bruttogeschossfläche erweitert werden, was Platz für 16-21 zusätzliche Ferienwohnungen zur gewerblichen Nutzung schafft. Dieses Objekt bietet somit hervorragende Voraussetzungen für eine profitable Erweiterung und langfristige Wertsteigerung.
Attraktive Renditechancen
Aktuelle Rendite: 4,80 % (Faktor 20,83 auf die Jahresmiete) – langfristig(auf Wunsch) und ohne Aufwand verpachtet, mit jährlichen Einnahmen von 108.000 €.
Zielrendite im Eigenbetrieb: bis zu 15 % Bruttorendite (Faktor 6,70) – besonders geeignet für Kurzzeitvermietungen wie Monteurzimmer, mit einer möglichen Soll-Mieteinnahme von 335.800 € pro Jahr.
Vermietungspotenzial
Aktuell: 17 Zimmer auf ca. 455 m² mit insgesamt 40 Betten
Nach Ausbau (rechter Flügel im Erdgeschoss): 18 Zimmer auf ca. 565 m² mit bis zu 44 Betten
Diese Erweiterung ermöglicht eine attraktive Kapazitätssteigerung für eine höhere Rentabilität und Flexibilität bei der Belegung.
Top-Standort in Bergisch Gladbach-Heidkamp
Attraktive Lage mit exzellenter Anbindung und guter Infrastruktur – ideal für Kurzzeitvermietungen und Geschäftsreisende. Ruhiges, gewachsenes Wohn- und Geschäftsviertel, nahe Naherholungsgebieten und bestens vernetzt mit ÖPNV, Autobahn und S-Bahn.
Sonstiges
– Grundstüksfläche: 1.601 m²
– Ideal für Neueinsteiger und Investoren, Kurzzeitvermietungs-Startups
Lage und Umgebung
Das Objekt befindet sich im Stadtteil Heidkamp, einem der einwohnerstärksten und dicht besiedelten Stadtteile von Bergisch Gladbach, etwa 17 km südöstlich des Stadtzentrums. Die Mikrolage zeichnet sich durch eine gut ausgebaute Infrastruktur aus, die alle notwendigen öffentlichen Einrichtungen, Gesundheitsdienste, Kultur- und Freizeiteinrichtungen sowie Bildungseinrichtungen direkt im Stadtteil bietet.
Einkaufsmöglichkeiten sind in durchschnittlicher Anzahl vorhanden, wobei sich Geschäfte des täglichen und periodischen Bedarfs überwiegend entlang der Bensberger Straße befinden.
Infrastruktur
Gut ausgebaut mit allen notwendigen Einrichtungen
Einkaufsmöglichkeiten
Durchschnittliche Anzahl, konzentriert an der Bensberger Straße
Lage
17 km südöstlich des Stadtzentrums von Bergisch Gladbach
Wo?
Grundstück und Zuwegung
Das Grundstück erstreckt sich über eine Fläche von 1.601 m² und weist eine polygonale, ebene Form auf. Ein besonderer Vorteil ist die hervorragend ausgebaute und asphaltierte Zuwegung, die einen direkten Straßenzugang ermöglicht. Alle notwendigen Ver- und Entsorgungseinrichtungen wie Strom, Wasser, Telekommunikation, Kanalanschluss und Gas sind vorhanden, was eine reibungslose Nutzung und potenzielle Erweiterung des Objekts gewährleistet.
Grundstücksgröße
1.601 m² mit polygonaler, ebener Form
Zuwegung
Sehr gut ausgebaut und asphaltiert mit direktem Straßenzugang
Versorgung
Alle Ver- und Entsorgungseinrichtungen vorhanden
Gebäudeübersicht
Das Objekt, ursprünglich 1934 als Hotel erbaut und im Laufe der Jahre mehrfach erweitert und modernisiert, wird aktuell als Boardinghouse genutzt. Es besteht aus einem Hauptgebäude mit zwei Vollgeschossen und einem ausgebauten Dachgeschoss sowie einem separaten Kleinbungalow im hinteren Bereich des Grundstücks. Die Gesamtbruttogrundfläche beträgt ca. 1.129 m², wobei die Nettofläche mit Garagen bei etwa 600 m² liegt.
Ursprüngliche Errichtung als Hotel
Anbau und Ausbau des östlichen Trakts und Garagentrakts
Dachausbau
Nutzung als Boardinghouse mit Erweiterungspotenzial
Gebäudeaufteilung
Das Hauptgebäude ist zweckmäßig und effizient aufgeteilt, um eine optimale Nutzung als Boardinghouse zu ermöglichen. Im Erdgeschoss befinden sich 4 Zimmer mit Bad, Gemeinschaftsräume und Verkehrsflächen. Das 1. Obergeschoss beherbergt 6 Zimmer mit Bad, Verkehrsflächen sowie eine separate Wohnung mit 5 Zimmern und Bad. Im ausgebauten Dachgeschoss sind weitere 3 Zimmer mit Bad, Gemeinschaftsräume und Verkehrsflächen untergebracht. Ergänzt wird das Angebot durch einen separaten Kleinbungalow mit Mehrbettzimmer und Bad im hinteren Bereich des Grundstücks.
Ausstattung: Trockenraum, Vorratszimmer, Wäschekeller sowie eine Ölheizung
4 Zimmer mit WC/Bad, Gemeinschaftsräume, Verkehrsflächen
6 Zimmer mit Bad, Verkehrsflächen, 5-Zimmer-Wohnung mit Bad
3 Zimmer mit WC/Bad, Gemeinschaftsräume, Verkehrsflächen
2 Mehrbettzimmer mit WC/Bad im hinterem Bereich des Grundstücks
Ausstattung und Bauweise
Das Gebäude zeichnet sich durch seine solide Massivbauweise aus. Die Innenwände bestehen aus einer Kombination von Mauerwerk und Trockenbau. Die Ausstattung umfasst Stahlbeton- und Holzbalkendecken sowie Stahlbetontreppen. Die Fenster sind eine Mischung aus Kunststoff- und Holzfenstern mit Isolierverglasung, wobei die meisten 1998 erneuert wurden. Die Beheizung erfolgt über eine Ölzentralheizung aus dem Jahr 2001. Die Sanitär- und Elektroinstallationen entsprechen einem einfachen bis durchschnittlichen Standard.
Massivbauweise mit Mauerwerk und Trockenbau
Kunststoff- und Holzfenster mit Isolierverglasung, größtenteils von 1998
Ölzentralheizung aus dem Jahr 2001
Sanitär und Elektro: einfacher bis durchschnittlicher Standard
Grundrisse
Kellergeschoss
Erdgeschoss
1.OG
Dachgeschoss
Zustand und Modernisierungsbedarf
Der allgemeine Unterhaltungszustand des Gebäudes wird als einfacher Durchschnitt beschrieben, wobei einer guten Modernisierung nichts im Wege steht. Mittelfristig sind Investitionen in die technische und energetische Ausstattung notwendig, um den Wert und die Attraktivität des Objekts zu steigern. Regelmäßige Investitionen zur Werterhaltung und energetischen Verbesserung werden empfohlen, um das Potenzial des Boardinghouses voll auszuschöpfen und den Anforderungen moderner Gäste gerecht zu werden.
Kurzfristig
Kleinere Reparaturen und Verschönerungsarbeiten
Mittelfristig
Investitionen in technische und energetische Ausstattung
Langfristig
Umfassende Modernisierung zur Wertsteigerung
Aktuelle Vermietungssituation
Das Objekt ist derzeit vollständig vermietet, was eine sofortige Einnahmequelle für potenzielle Investoren darstellt. Es bestehen zwei gewerbliche Mietverträge mit unbestimmter Laufzeit: Einer für das Hotel und die Garagen, der andere für den Bungalow. Das Hotel und die Garagen mit einer Fläche von ca. 600 m² generieren monatliche Mieteinnahmen von 8.000 EUR zzgl. 19% MwSt.. Der Bungalow mit ca. 40 m² bringt zusätzliche 1.000 EUR zzgl. 19% MwSt. pro Monat ein. Diese stabile Vermietungssituation bietet eine solide Grundlage für zukünftige Entwicklungen und Investitionen.
| Objekt | Fläche | Monatliche Miete(Netto) | Jährliche Miete(Netto) | Laufzeit |
| Hotel und Garagen | ca. 560 m² | 8.000 EUR | 96.000 EUR | Unbestimmt |
| Bungalow | ca. 40 m² | 1.000 EUR | 12.000 EUR | Unbestimmt |
| Gesamt: | 9.000 EUR | 108.000 EUR |
Bilder zum Objekt
Energieausweis und Effizienz
Für das Objekt liegt ein gültiger Energiebedarfsausweis nach EnEV 2014 für Nichtwohngebäude vor, der bis zum 04.05.2032 Gültigkeit besitzt. Der Endenergiebedarf beträgt 369,7 kWh/(m²·a) für Wärme und 79,8 kWh/(m²·a) für Strom. Der Primärenergiebedarf liegt bei 550,4 kWh/(m²·a). Diese Werte deuten auf ein erhebliches Potenzial für energetische Verbesserungen hin, die nicht nur die Betriebskosten senken, sondern auch die Attraktivität des Objekts für umweltbewusste Gäste steigern könnten.Einkaufsmöglichkeiten sind in durchschnittlicher Anzahl vorhanden, wobei sich Geschäfte des täglichen und periodischen Bedarfs überwiegend entlang der Bensberger Straße befinden.
Wärme-Endenergiebedarf
369,7 kWh/(m²·a)
Strom-Endenergiebedarf
79,8 kWh/(m²·a)
Primärenergiebedarf
550,4 kWh/(m²·a)
Erweiterungspotenzial
Ein besonders attraktiver Aspekt dieses Investmentangebots ist das genehmigte Erweiterungspotenzial. Im hinteren Bereich des Grundstücks ist der Bau von 16-21 zusätzlichen Monteurzimmern geplant. Die Bauvoranfrage wurde am 24.05.2024 mit einer Bruttogeschossfläche von 1054,89 m² erfolgreich genehmigt. Diese Erweiterungsmöglichkeit bietet die Chance, die Kapazität und damit die Rentabilität des Objekts erheblich zu steigern, ohne den laufenden Betrieb zu beeinträchtigen.
Geplante Erweiterung
16-21 zusätzliche Monteurzimmer
Genehmigte Bruttogeschoss-fläche
1054,89 m²
Genehmigungsdatum
24.05.2024
Investitionsvorteil
Die Investition in dieses Boardinghouse bietet mehrere überzeugende Vorteile. Zum einen generiert das bestehende Objekt bereits stabile Mieteinnahmen, was eine sofortige Rendite ermöglicht. Zum anderen eröffnet die genehmigte Erweiterung die Möglichkeit, den Wert und die Ertragskraft der Immobilie signifikant zu steigern. Die Kombination aus laufenden Einnahmen und Entwicklungspotenzial macht dieses Objekt besonders attraktiv für Investoren, die sowohl an kurzfristigen Erträgen als auch an langfristiger Wertsteigerung interessiert sind.
Geplante Erweiterung
16-21 zusätzliche Monteurzimmer
Genehmigte Bruttogeschoss-fläche
1054,89 m²
Genehmigungsdatum
24.05.2024
Geschäftsmodell: Kurzzeitvermietung
Das Geschäftsmodell der Kurzzeitvermietung, insbesondere für Monteurzimmer, erweist sich als äußerst lukrativ. Es bietet im Vergleich zur Langzeitvermietung erhebliche Vorteile, darunter höhere Einnahmen (bis zu 600% über ortsüblichen Langzeitmieten), keine Nebenkostenabrechnung und eine größere Flexibilität bei Mieterwechseln. Die Nachfrage nach solchen Unterkünften ist in der Region Köln hoch und steigend, angetrieben durch die lokale Industrie und die Rückkehr von Geschäftsreisen und Messen nach der Covid-19-Pandemie.
Zielgruppe und Marktpotenzial
Die Hauptzielgruppe für dieses Boardinghouse sind Monteure, Arbeiter und temporäre Fachkräfte. Diese Gruppe wird durch die starke Industrie- und Messenpräsenz in der Umgebung angezogen. Die strategische Lage des Objekts in der Nähe wichtiger Industriezentren macht es besonders attraktiv für Unternehmen, die nach praktischen Unterkünften für ihre Mitarbeiter suchen. Erfahrungsgemäß kann in der Region Köln mit einer jährlichen Auslastung von nahezu 90% gerechnet werden, wobei die restlichen 10% durch höhere Einnahmen während Messen und Großveranstaltungen kompensiert werden.
Monteure
Hauptzielgruppe für längere Aufenthalte
Temporäre Fachkräfte
Für Projektarbeit und Spezialeinsätze
Messegäste
Höhere Einnahmen während Veranstaltungen
Vermarktungsstrategien
Für die erfolgreiche Vermarktung des Boardinghouses stehen zwei Hauptstrategien zur Verfügung. Die erste Option ist die Selbstvermarktung über führende Online-Portale wie monteurzimmer.de, deutschland-monteurzimmer.de, mein-monteurzimmer.de, monteurunterkunft.de, booking.com und airbnb.de. Alternativ kann die Vertriebsüberlassung an eine spezialisierte Agentur wie homerent.de in Betracht gezogen werden, die gegen eine Provision von 12% oder 250 €/Monat/Einheit den gesamten Vertrieb einschließlich Inkasso und Werbung übernimmt. Ein Schlüsselaspekt für den Erfolg ist in beiden Fällen die Organisation eines zuverlässigen Reinigungsdienstes.
Selbstvermarktung
Nutzung führender Online-Portale für direkte Buchungen
Agentur-Vertrieb
Professionelle Vermarktung durch spezialisierte Agenturen
Reinigungsservice
Zuverlässiger Service als Schlüssel zum Erfolg
Finanzielle Eckdaten
Der Kaufpreis für dieses vielversprechende Investitionsobjekt beträgt 2.250.000,00 €. Die aktuellen Mieteinnahmen (IST) aus dem Bestand belaufen sich auf 108.000 EUR pro Jahr. Bei Eigenbetrieb und optimaler Nutzung des Erweiterungspotenzials werden prognostizierte Mieteinnahmen (SOLL) von ca. 335.800,00 EUR pro Jahr erwartet, und das ohne Berücksichtigung des geplanten Neubaus. Diese Zahlen unterstreichen das erhebliche Renditepotenzial des Objekts, insbesondere wenn die geplante Erweiterung realisiert wird.
| Kaufpreis | 2.250.000,00 € |
| Aktuelle Mieteinnahmen (IST) | 108.000 EUR/Jahr |
| Prognostizierte Mieteinnahmen (SOLL) | ca. 335.800,00 EUR/Jahr |
Managementoptionen
Für den Betrieb des Boardinghouses stehen verschiedene Managementoptionen zur Verfügung. Eine Möglichkeit ist das Selbstmanagement, bei dem der Eigentümer alle Aspekte des Betriebs selbst übernimmt. Dies erfordert zwar mehr Zeit und Engagement, ermöglicht aber maximale Kontrolle und potenziell viel höhere Renditen. Alternativ kann das Management an eine professionelle Betreibergesellschaft ausgelagert werden. Dies reduziert den persönlichen Aufwand, geht aber mit Managementgebühren einher. Eine Zwischenlösung wäre die Einstellung eines Vor-Ort-Managers bei gleichzeitiger Nutzung externer Dienstleister für spezifische Aufgaben wie Reinigung oder Vermarktung.
Selbstmanagement
Volle Kontrolle, höhere Renditen, mehr Zeitaufwand
Professionelles Management
Weniger Aufwand, Expertenwissen, Managementgebühren
Hybridmodell
Vor-Ort-Manager mit externen Dienstleistern
Zukunftsperspektiven und Trends
Die Zukunftsaussichten für das Boardinghouse-Segment sind vielversprechend. Der Trend zu flexiblen Arbeitsmodellen und die zunehmende Mobilität von Fachkräften sowie Monteuren fördern die Nachfrage nach temporären Unterkünften. Die Digitalisierung eröffnet neue Möglichkeiten für effizientes Management und verbesserte Gästeerlebnisse. Nachhaltigkeit und Energieeffizienz gewinnen an Bedeutung und können als Differenzierungsmerkmal dienen. Die geplante Erweiterung des Objekts positioniert es ideal, um von diesen Trends zu profitieren und sich als führende Adresse für Geschäftsreisende und temporäre Arbeitskräfte in der Region zu etablieren.
Steigende Nachfrage nach temporären Unterkünften
Effizientes Management und verbesserte Gästeerlebnisse
Energieeffizienz als Wettbewerbsvorteil
Optimale Positionierung für zukünftiges Wachstum
